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ブログ

不動産投資コラム

2017/10/02

セミナー講師の不動産投資コラム

大阪真和エンタープライズの高橋です。
2017年夏、暑い日々が続いていますね。こんな暑い中でも行動派の不動産投資家さんは物件視察を行っているとの報告を受け、猛暑が続く日々以上に不動産投資熱を感じる今日この頃です。
ホームページもリニューアルされ不定期ではございますが、コラムを書いていくつもりです。
なかなか忙しいので頻繁にとはいきませんが、宜しくお願いいたします。

さて、今回は、投資物件でどのような物件を選べば一番重要なインカムゲインを得続けられるのか(貸し続けていけるのか?)を考えてみたいと思います。

国立社会保障・人口問題研究所の過去データによると2010年の人口予測は、東京都19万人増加、神奈川県10万人増加、愛知県5.9万人増加に対して、大阪府は5.7万人減少8,808,000人と、東京都や神奈川県、愛知県といった他の都市部とは異なり、大阪府は人口減少が起こる地域と予測されていました。
しかしその予測は外れ、2015年の国税調査では、大阪府の人口は国立社会保障・人口問題研究所の予測データより3.1万人多い8,839,469人という結果となりました。
大阪府では、自然動態(出生数-死亡数)は長い間プラスで推移していますが、社会動態(転入-転出)は長らくマイナスが続いていました。しかしこの社会動態が2006年からプラスに転換・推移したことで、今回の結果につながったと考えられます。
このような人口の動きは、一般的には、都市中心部でのマンション開発や再開発による、いわゆる都心回帰の動きとして説明されています。今まで人口の郊外化が進んできたのに対して、動向が大きく変わり、都心に人口が集まり始めているといえます。
大阪府全体でみると人口は減少傾向にありますが、私たちが扱う大阪市内だけで見ると平成17年から平成27年で62,374人の人口増加となっております。
人口増加エリア等を調べ、賃貸需要の高いエリアの物件を購入する事によって貸し続けていける一つの重要なポイントになるのではないでしょうか。

さらに今、大阪市内の主要ターミナル駅周辺などでは、再開発が数多く予定されています。
これから不動産投資をお考えになられる方、実際に物件をご検討中の方は、どの地域に再開発が入るのか、再開発によりその地域がどのような恩恵を享受するのか、それが賃貸需要にどのような影響をもたらすのか、人口は増加するエリアなのかなどに注目してみることで、「貸し続けていける物件かどうか」の一つの目安になるのではないでしょうか。

そこで今後は大阪市主要区(特に中心6区)一つ一つの再開発や周辺環境を調べ、投資家の皆様に貸し続けていけるエリアなのかどうかご報告していこうと思います。
次回コラムでは私が人生初の一人暮らしを始めた思い出の地、大阪市西区から始めていきたいと思います。宜しくお願いいたします。