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不動産投資コラム

2017/12/01

セミナー講師の不動産投資コラム

大阪真和エンタープライズの高橋です。

私はここ何年もセミナー講師をしておりますが、日々思う事があります。
現在、不動産投資サイトである楽待・健美家等のセミナー情報サイトを見ると、1ヶ月で約100本以上の不動産セミナーが日本全国で開催されていることがわかります。
単純に計算したとしても、1セミナーにつき1人の不動産投資家が生まれているとしたら月に100人以上の不動産投資家が生まれているという現状です。
月100人、年間1200人と不動産投資家が生まれていると・・・・
これから不動産投資を始めようとする方は、月100人よりも良い不動産を、貸し続けていける物件を購入しなければなりません。またこの不動産投資ブームに便乗する悪徳不動産会社も沢山生まれており、その悪徳不動産会社から騙されることのないようにもしなければなりません。
この事実から考えられる『これから不動産投資を始める方に必要になってくるもの』はいったい何か?

それは「知識」です。

なかでもリスクを回避するための知識は、悪徳業者に騙されないためだけではなく、不動産投資を成功させるためになくてはならないといえるでしょう。一般的な分け方でいうところの不動産投資の四大リスク【地震・火事】【金利の上昇】【修繕】【空室】は、しっかり勉強することで回避が可能なリスクでもあります。
私のコラムでは今後も、様々なリスクを未然に回避する方法をお伝えしていくことができればと思います。

前回のコラム(2017/10/02)では、どのような物件を選べば一番重要なインカムゲインを得続けられるのか(貸し続けていけるのか?)という内容について書かせていただきました。今回も【空室】に関連する大阪市内主要区【エリア】についてお伝えできればと思います。
今回は私が人生初の一人暮らしを始めた思い出の地、大阪市【西区】について、皆様にご報告いたします。

日本各地の市にある「西区」を名乗る行政区の中では「大阪市西区」は最も古いと言われていますが、現在、西区は大阪市内でも職住近接に適した有数の良質なマンションや集合住宅が立ち並ぶ高層住宅地として再開発が進んでおり、特に区東部の新町から堀江(北堀江・南堀江)にかけてのエリアでは小学校の教室が不足するなど人口の急増ぶりが際立っています。そして、老年人口の比率は大阪の区の中では最も低く推移しています。

大阪市都市計画局による平成28年10月最新の報告データによると、平成27年~28年の人口増加数は24区中第1位、単独世帯割合は24区中第5位。昼間人口率でも24区中3位と堀江や心斎橋・オフィス街への人口の流れが顕著に表れています。(大阪市ホームページ「大阪市の推計人口年報(平成28年)」・総務省統計局「平成22年国勢調査報告」参照)

木津川からの中心部の西区は縦長で長方形のような形をしており、そこに中央大通り・長堀通りという大きな道路が分断するように走っているため、「靱公園エリア」・「立売堀エリア」・「堀江エリア」と3つに分けることができます。(私自身、実際に住んでおりましたので)個人の意見にはなりますが、長堀通りを境に入居者の属性や、住む目的が大きく変わってくるような印象を受けます。

本町のオフィス街と隣接している「靱公園エリア」・「立売堀エリア」の特徴としては、北側は緑がある靱公園をはじめ住宅環境が整っており、サラリーマン・OLの姿が多く年齢層も幅広く見うけられます。対して南側の「堀江エリア」には飲食店や衣料関係のお洒落なショップが並んでいるため、年齢層も20代前半の層が最も多く、結果として北側エリアはサラリーマン・OLといった会社員、南側には飲食店や衣料関係の属性の人口が多くなっているというわけです。
家賃相場という点で見ても、北側近辺では65,000円台、南側では62,000円台が多く、物件価格も若干ではありますが南側の方が比較的安い、という現状です。

再開発という面で見てみると、大きく新聞やニュースで取り上げられているものは『なにわ筋線』でしょう(JR西日本ホームページ「なにわ筋線の整備に向けて」参照)。平成42年度完成予定の地下鉄新路線で、主に関西空港へのアクセスを良くすることが目的です。
計画ルートとしてはJR新大阪駅から北梅田駅(仮称うめきた駅)を経て、なにわ筋の地下を南下し、難波周辺に至る予定です。当初の計画ルートではJR難波駅・南海汐見橋駅までを結ぶ2ルートでしたが、現在は南海難波駅までのルートも検討対象となっています。予定通りいけば、今から約13年後にはなにわ筋線が完成するということになります。
この開発情報を不動産投資に当てはめて考えてみると、もちろん路線ルート上にあるマンションの購入を想定しなければいけませんし、新駅が出来るのであれば新駅から徒歩圏内の物件を選べば賃貸需要が高くなるわけですから、この開発情報は不動産投資家や不動産会社にとっては見逃せないものというわけです。
まだまだ先の事とお考えになられるかもしれませんが、なにわ筋線のニュースが出た直後、お客様の中には予定ルート上の物件情報を取り寄せられる方や、価格が上がる前に押さえておこうという方が多くいらっしゃいました。

果てしない未来を想定し不動産投資を始めるのとはまた違い、日々こういった情報を見逃さずにキャッチし「近い未来」を想定して物件を選ぶことも、安定した収入を得ることに繋がっていくのではないでしょうか。

「知識こそ最大のリスクヘッジである」

不動産投資で大切なことは、物件の先を見越す能力(貸し続けていけるのか?)と、様々な情報を得る事=いわゆる「知識の補充」だと私自身考えております。

まだまだ再開発が目白押しの大阪では、東京と違った投資の楽しみ方があると感じます。