知っておいて損はない不動産投資に役立つ知識　①入居者の平均居住期間

はじめまして。
2017年4月に大阪真和エンタープライズに入社しました　田中珠沙希（たなか　みさき）と申します。
今後不定期でコラムを書かせていただきます。
入社したばかりの私ですが、そんな私ならではの「これから不動産投資を始める方の目線」でお話ししていくことができればと思っておりますので、少しでも知識拡充のお役に立てますと幸いです。

さて、私の記念すべき第1回目のコラムということで、まずは自己紹介から行っていきたいと思います。

【年齢】23歳、戌年
【出身】みかんとパンダが有名な『和歌山県』
【血液型】マイペースなO型
【好きなこと】ぶらり散歩
【好きな食べ物】和菓子、グミ等の甘いお菓子

以上、簡単な自己紹介でした。

2017年酉年が終わり、2018年戌年の開幕ですね！　
2017年は皆様にとってどのような年でしたか？新年を迎えたばかりですが、2017年の不動産投資状況を少し振り返ってみたいと思います。
数年前から少しずつ上昇している不動産価格は未だに上昇し続けており、金融機関によりばらつきはありますが、金利も少しずつ上がってきました。
また楽待・健美家等の不動産投資セミナーサイトを見ると、平日・休日を問わず毎週全国各地で数多くの不動産投資セミナーが開催され、日々多くの方々が不動産投資家デビューを飾られる不動産投資活況の年だったと言えます。
果たして、2018年はどの様な年になるのでしょうか…。

前置きが長くなってしまいましたが、早速第1回目の内容に移っていきたいと思います。
第1回目のコラムは…「入居者の平均居住期間」についてです。
不動産投資最大のリスクと言われるのが、空室です。入居者がずっと住んでくれていれば悩むこともないのですが、実際そう都合よくはいきません。
そこで「いつ空室になるのか」は分からなくても、入居者の「平均居住期間」が分かれば大体の目安が分かり、シミュレーションを立てる際にも役立てていただけるのではないでしょうか。
どういった物件を選べば空室が埋められるのかに関しましては、弊社セミナー講師がセミナーの中で詳しく説明しておりますので、気になる方は弊社セミナーにご参加ください。

さて、平成29年6月20日に「公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所」から『賃貸住宅市場景況感調査　《2016年度下期データ》』の統計結果が発表されました。
今回は、その統計の中でも「入居者の平均居住期間」（2016年下期：2016年10月～2017年3月）に注目し属性別にまとめてみました。

●関西圏（大阪府、京都府、奈良県、滋賀県、和歌山県、兵庫県）

・学生　　　　　　　　　　　　　　　　・一般単身（学生は除く）
　4～6年：9.5％　　　　　　　　　　　　4～6年：13.6％
　2～4年：81.0％　　　　　　　　　　　 2～4年：86.4%
　1～2年：9.5％　　　　　　　　　　　　　　　　

・高齢者（65歳以上）　　　　　　　　　・法人
　6年以上：59.1％　　　　　　　　　　　 4～6年：9.1％
　4～6年 ：36.4％　　　　　　　　　　　 2～4年：72.7％
　2～4年 ：4.5％　　　　　　　　　　　　1～2年：18.2％

・外国人　　　　　　　　　　　　　　　 ・一般ファミリー
　4～6年 ：4.5％　　　　　　　　　　　　6年以上：4.5％
　2～4年 ：54.5％　　　　　　　　　　　 4～6年 ：68.2％
　1～2年 ：31.8％　　　　　　　　　　　 2～4年 ：27.3％
　1年未満：9.1％

●首都圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）

・学生　　　　　　　　　　　　　　　　・一般単身（学生は除く）
　4～6年：7.0％　　　　　　　　　　　　　6年以上：1.8％　
　2～4年：84.2％　　　　　　　　　　　　 4～6年 ：21.4％
　1～2年：8.8％　　　　　　　　　　　　　2～4年 ：67.9％
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1～2年 ：8.9%

・高齢者（65歳以上）　　　　　　　　　・法人
　6年以上：55.8％　　　　　　　　　　　　 6年以上：3.6％
　4～6年 ：26.9％　　　　　　　　　　　　 4～6年 ：33.9％
　2～4年 ：13.5％　　　　　　　　　　　　 2～4年 ：53.6％
　1年未満：3.8％　　　　　　　　　　　　　1～2年 ：8.9％

・外国人　　　　　　　　　　　　　　　 ・一般ファミリー
　4～6年 ：17.6％　　　　　　　　　　　　 6年以上：12.5％
　2～4年 ：58.8％　　　　　　　　　　　　 4～6年 ：51.8％
　1～2年 ：21.6％　　　　　　　　　　　　 2～4年 ：32.1％
　1年未満：2.0％　　　　　　　　　　　　　1～2年 ：3.6％

平均居住期間は学生・一般ファミリ－・法人等を問わず、2～6年位であることが多く、特に弊社が扱っている1R・1Kに居住する属性の学生・一般単身・法人・外国人に注目してみると、平均居住期間は4年以内が大多数を占めています。
これは賃貸契約期間が2年となっており、更新のタイミングや、卒業・転勤の節目の年に当たるからだと考えられます。

私の大学生時代の経験にそった話にはなりますが、大学が家から少し遠かったので、初めて一人暮らしをしました。入学してから1、2年間は勉強・アルバイト・サークル活動と忙しかったのですが、3年生になると学校生活にも慣れ、授業もかなり少なくなるため自由にできる時間が増えます。そのため私の周りでも実家から通える距離の人は今後の家賃や生活費等を考え、更新年で退去する人が多く、実家から通うことのできない人はそのまま卒業まで住み続ける人が多かったように思います。大学生の一人暮らしは実家から通えないという理由が大多数ですので、何か大きな理由がない限り、卒業まで住み続けるのだと思います。

私の通っていた大学の住宅センターで長年働いている方々の話を聞いてみると、大学生の退去は更新年である2年と卒業する4年目の年が特に多く、退去理由も「実家にもどるから」、「物件を住み替えたい」、「卒業するから」等が大多数の様です。

不動産投資において、入居者に長く住んでもらえることほど嬉しいことはありません。上記の調査結果はあくまでも平均であって、実際入居者がこの期間より早く退去することも、逆に何年も住むこともあります。居住期間というものは、究極的にいえば入居者にしか分からないのが本当のところです。
ですが、入居者のきっちりとした居住期間を把握することはできなくとも、投資する物件の周辺環境から入居者の属性（学生、会社員等）を推測することは可能です。
属性をある程度推測することができれば上記の調査結果に当てはめることで「平均居住期間」を見積もることができ、運用シミュレーションの際に役に立つと思います。

これから購入を検討されている物件、既に購入された物件のシミュレーションを立てる際は、ぜひ参考にしていただければ幸いです。