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不動産投資コラム

2018/03/16

物件選びについて【東京都編】

営業部の多田と申します。
初コラムになりますが少しでもご参考にして頂ければ幸いです。

今回はまず初歩的な部分から、不動産投資を検討した際の物件選び(東京編)について少しお話しできればと思います。

まず、東京の賃貸市場でよく言われている「需要がある地域」といいますと、

①    山手線沿線の駅から交通機関を使って30分圏内
②    最寄りの駅から徒歩15分以内

この二点に当てはまる物件のことをいい、こういったエリアの物件は賃貸需要が多くあるといわれております。
不動産投資の一番のリスクとはやはり「空室」になることで、極端なことを言ってしまえば営業マンがなにを言おうが、立地だけを気にして慎重に物件選びをすればリスクは最小限に抑えることができるのです。では、立地だけを気にして物件選びをすれば、その不動産投資は成功するのか?

実はそうではありません。

最近では日経新聞等で、投資用物件の広告を目にすることが本当に増えました。東京の新築物件では価格3,000万円台は当たり前、物件の立地によっては3000万円台後半もあります。
ここで気になってくるのが、家賃です。家賃設定も空室を出さないための大きなポイントとなってきます。
東京都心の物件は本当に様々な物があり、驚くような価格で販売されている物件も多く存在しますが、家賃も相場以上の金額で募集しているケースがあります。
今のインターネット社会では、相場賃料等を調べることも可能なはずです。
検討している物件が他の類似物件に比べ、家賃が高水準になってしまっていないか、また10年後、20年後、30年後、どのくらいの家賃を取ることができるか、ある程度の予想をたて、当初の目的と照らし合わせていくことが必要だと思います。

いくら立地が抜群でも相場を大きく上回ってしまっている家賃設定では、新築時に賃貸がついたとしても、2回転目、3回転目で賃料が下がってしまうのは目に見えています。
5年後10年後、継続して同じ家賃設定でやっていけるのか、下落幅が大きくないか、その場合のキャッシュフローにはどういった変化が生じるか、ここを冷静に考えて頂きたいのです。
最も大切なのは、不動産投資を様々な観点から考えつつ<当初の目的を改めて明確化していくこと>だと思います。
投資物件の賃貸は、オーナーの工夫と努力でいくらでも回避することができます。

様々な情報が飛び交う中、生の情報を手にするためにはしっかりした管理会社や不動産業者と付き合っていくことが大切です。賃貸管理の実績(入居率など)や、管理戸数・ホームページをこまめに更新しているかなどを気にしてみるのも良いと思います。

次回は入居者の層や1K、1Rマンションに住む方たちの生活にも目を向けてみたいと思います。

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