電話での資料請求
お問い合わせ
0120-678-782
受付時間 10:00~19:30

ブログ

不動産投資コラム

2018/06/22

いつ持てば良いの?「今でしょ!」

こんにちは!大阪真和の諸星です。
タイトルが少し古いのはご愛敬で(笑)

不動産投資の営業をしていると、よく「不動産って今どうなの?いつが買い時なの?」と聞かれます。
もちろん未来のことは予測しかできないので、100%こうなるとは言えないのですが、私個人的には「持てる時に持ったほうが良い」という持論があります。営業マンだからそう言うのは当たり前でしょと思われるかもしれませんが、不動産業界で様々な経験をしてきた私から、いくつかお話ししたいエピソードがあります。

一つ目は銀行に関して。

不動産投資をする方のほとんどが、ローンを利用しています。月々のローンを家賃収入で賄っていく、本当に合理的ですよね!
しかも、フルローンが利用できれば自己資金もかからないわけですから、不動産を持ちやすい時代になりました。重要なのは、ローンが通るかどうか。年齢・職業・勤続年数・年収・家族構成・資産背景等、銀行毎に審査基準があります。この基準に満たない場合、基本はローンが通らないわけですが、銀行から追加条件を提示され(自己資金の追加、配偶者の連帯保証、書類の追加等)それを満たすことにより、特別にローンが通ることもあります。特に銀行がキャンペーンを行っているときや、銀行の決算期等は頑張ってくれることが多いと思います。

実際に「真和さんは紹介営業でお客さんの層が良いから」、「(面談後に)20代でもしっかり考えている人が多いですね」、「取り扱っている物件とお客さんの背景が良いので」等、少し基準に満たなくても、銀行が頑張ってくれることがたくさんありました。
ですが、「20代の人は取り組まないことにしました」、「年収400万円台の方は自己資金10%必要です」、「50代後半の方は金利があがります」、「3部屋目なので、自己資金が必要です」等、銀行が審査基準を厳しくしたり、条件変更が入った場合には、ローンが予定よりもうまく使えないことにより、持つことを諦めなければいけなかったり、購入時期がずれたりするお客様もいらっしゃいました。
先に書いた持論に付け加えると、資金計画(自己資金、月々の支払い)に無理が無ければ、やはり持てるときに持ったほうが良いという結論になります。

次に「時間」の問題です。

サラリーマン、公務員等、勤め人には定年があります。給与収入が無い場合、不動産投資ローンは通らないケースがほとんどです。
また少しでも早く始めたほうが、当然ローンの完済は早くなります。
20代半ばで不動産投資を始めた場合、最長の35年ローンを組んでも、退職時には無借金のマンションが残る計算になります。40歳で始めた場合、35年ローンを組むと75歳でローンの完済となります。ここもローンが組めるか、無理なくやっていけるかが重要ですが、20代でスタートできる人は時間をうまく使えていると思います。(私は31歳でようやくローンが通りました。もう少し早く通ったらと今でも思います。)

40代以降が遅いというわけではありません。むしろ20代よりも銀行ローンは通りやすいですし、金利も最優遇が使える可能性も高いです。また繰上返済等に使える資金も多いと思います。
ただ45歳よりも44歳、44歳よりも43歳・・・といった具合に少しでもスタートを手前にしてほしいと思います。

宮崎で働いている晩年、航空自衛隊の新田原(にゅうたばる)基地の自衛官のお客様とのご縁が増えました。
まだ20名前後ですが、なんと平均年齢25歳!!!
最年少は21歳6か月!!!!!
21歳でマンションオーナー。すごい時代です!

しかし20代のマンションオーナー誕生までにはかなり苦心惨憺しました。

まず20代の若い人たちが持っても大丈夫か、破綻しないだろうか(万が一の際には本人はもちろん、弊社の銀行評価も下がります)。もう少し待って、30歳くらいになった時が良いのだろうか?等、私なりに考え、お客様や銀行と数ヶ月打ち合わせを重ねました。
最終的に自己資金なし(手付金、諸費用等は除きます)、月の負担は5,000円~10,000円まででスタートできる物件で始める、ということに決まりました。

銀行からは最長25年ローンまでと条件を付けられたのですが、彼らの定年が大きなポイントになりました。
自衛官は早い人は53歳で退役します。そこからの仕事やお金について自衛隊の中でもセミナー等があるようで、彼らは老後の生活に不安を持っていました。今、始められれば、退職と同時かそれよりも前に家賃収入を得られるということが大きく、少しくらいの持ち出しであればやっていきたいと決断されました。最初に購入してくださったのが3人、そこからご紹介をいただき、自衛官マンションオーナーの輪は1年で10人を超えました。

将来の不安に対して今できる最善の手を打つ。その最善の手をご提案させていただく事が私たちのミッションであり、もっとも大切なマインドと思っています。

私たちは限られた時間、決められたルールの中で生きています。
自宅以外の不動産を買う、ローンを組むという行為は、少し敷居が高く感じられるかもしれませんが、しっかりと熟慮すること、また信頼できる会社と付き合っていくことで未来は変えられると思います。

ここまでお付き合いいただき、ありがとうございました。この記事を読んでくださった方の背中を少しでも押せたら良いなと思います。