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不動産投資コラム

2018/08/23

【物件選びのポイント】災害対策

皆様こんにちは。
大阪真和エンタープライズの若月です。

6月18日午前7時58分に大阪府高槻市が震源地の大きな地震がありました。
最大震度6弱、マグニチュード6.1のかなり大きな地震で、私の住んでいる大阪市北区もかなり大きな揺れを感じました。

弊社は関西圏で70棟以上の物件販売、管理に携わっているため、すぐに各物件の状況調査を行いました。
すべての管理物件の状況を把握するまでに1週間ほどかかりましたが、被害が出た物件は一つもありませんでした。
オーナー様、入居者の方々に人的被害が出なかったことも本当に良かったと思っています。

今回はこういった避けては通れない「天災地変」とどう向き合って運用していくかについて書いていこうと思います。

いつ来るかわからない地震への備えとして、地震保険に加入することも手段の一つですが、保険適応条件が非常に困難なものが商品の半数以上を占めております。(専有部分半壊以上など)

もっとシンプル、かつ有効な対応策が「地震に強い建物を選ぶこと」です。

おすすめなのが昭和56年以降に築造された物件であり、キーワードとなるのが【新耐震基準】です。
【新耐震基準】については、弊社主催の中古ワンルームマンション経営セミナーでも「災害リスク」におけるリスクヘッジ方法として説明しています。

1923年の関東大震災を受け、世界に先駆け日本で施行された【耐震基準】。
それに見直しを加え大幅に改正されたものが1981年、昭和56年に導入された【新耐震基準】です。
1950年に自分が所有する土地に好き勝手に建物を建てていいわけではなく守らなければならない法律を建築基準法で定めました。
建築基準法の中には耐震性に関する基準があり1948年の福井地震の被害を受けて法制化され、その後大地震の被害が発生する度に建築基準法は改正されています。
なかでもターニングポイントとなったのが1978年6月12日に起きた宮城沖地震。
宮城沖地震では死者28名、負傷者1325人、建物の全半壊7400戸、停電70万戸、断水7000戸の大きな被害を受けて改正され、この改正以前を旧耐震基準、以降を新耐震基準と呼んでいます。

新耐震基準とは具体的には『震度6強から7程度の地震を受けて倒壊、崩壊しないこと』という基準と『震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと』があり、平成7年に起きた阪神淡路大震災の被害状況を見ても新耐震基準を満たした建物がいかに強固であるかを物語っています。

 旧耐震基準の元で建築された建築物
  大破以上…30%弱、中・小破…40%弱、軽微または被害なし…30%弱

 新耐震基準の元で建築された建築物
  大破以上…10%弱、中・小破…20%弱、軽微または被害なし…70%強

このように地震でのリスク軽減、回避という観点からみれば、新耐震基準を満たした建物を選ぶことは非常に重要なポイントです。

又、鉄筋コンクリート造のマンションはもともと不動産全ジャンルの中でも非常に地震に強い不動産になりますが、弊社が取り扱っている単身者向け1Kタイプのマンションは各住戸が小さく一棟の建物の中に沢山の柱が通っているため、その中で最も高い強度を誇ります。

日本は世界的に見ても地震が多い国であるため、不動産投資においても必ず向きあわなければならない課題といえるでしょう。

皆様も投資用不動産やご自宅を検討される際は【新耐震基準】をキーワードに物件をお探しになってみてはいかがでしょうか。